購(gòu)買(mǎi)法拍房，除了關(guān)注標(biāo)的房屋的權(quán)益狀況，實(shí)物狀況也是需要競(jìng)買(mǎi)人特別關(guān)注的。法拍房的實(shí)物狀況與正常購(gòu)買(mǎi)房屋最大的一個(gè)區(qū)別的就是，購(gòu)房人能否順利入住房屋。無(wú)法入住的情況大致有以下幾個(gè)原因：

法拍房可能由被執(zhí)行人、債權(quán)人、案外人等占用。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法拍房交房的條件是自拍賣(mài)成交或抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

雖然執(zhí)行法院在拍賣(mài)房屋時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)先清空后再拍賣(mài)。但我們實(shí)際評(píng)估時(shí)遇到的部分情況是被執(zhí)行房屋均有人居住。拍賣(mài)成交后由法院通知居住人在一定期限內(nèi)搬離并移交房屋，如被執(zhí)行人或第三人拒不移交的，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行。這期間就容易出現(xiàn)騰退困難，無(wú)法順利取得房屋使用權(quán)的情況。

對(duì)于很多人都了解的唯一住房問(wèn)題，目前法院的做法是在拍賣(mài)款中預(yù)留一定金額的房屋租金保證被執(zhí)行房屋居住人在一定期限內(nèi)能夠有房居住。

大部分法拍房已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。人民法院書(shū)面明確或知悉為違法占地、違法建設(shè)、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑等違法房地產(chǎn)的，不會(huì)列入拍賣(mài)房產(chǎn)范圍。通俗地說(shuō)，就是產(chǎn)權(quán)證中未登記的房屋，均不納入評(píng)估范圍。比較常見(jiàn)的無(wú)法入住房屋問(wèn)題就是雖然被執(zhí)行人騰退了房屋，但卻對(duì)房屋的室內(nèi)裝修、結(jié)構(gòu)進(jìn)行了破壞。導(dǎo)致競(jìng)拍人拍的是含室內(nèi)裝修的房屋，結(jié)果收房時(shí)，裝修已經(jīng)嚴(yán)重破損，無(wú)法入住。發(fā)生這種情況可以向法院申請(qǐng)由相關(guān)人員對(duì)損失進(jìn)行賠償。但這種情況難免會(huì)給競(jìng)拍人帶來(lái)很大困擾和經(jīng)濟(jì)損失。

當(dāng)然，如果法拍房是開(kāi)發(fā)商的未出售房源或者已經(jīng)騰空的房屋，則在移交房屋時(shí)就少了很多不必要的麻煩。

我們?nèi)粘Ｔu(píng)估被執(zhí)行房屋，絕大部分都是民事訴訟案件，被執(zhí)行人無(wú)法償還債務(wù)，因此對(duì)抵押物房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)。但如果是涉及刑事案件的房屋，可能要等到刑事案件處理結(jié)束，才能辦理過(guò)戶(hù)交房，期間也可能出現(xiàn)被法院回收房屋的情況。法院公告通常不會(huì)寫(xiě)明房屋涉及案件情況，因此法拍房的前期調(diào)查工作就十分重要。