近幾年受經(jīng)濟增速放緩等多重因素影響下,，我國各行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模增長勢頭不減,。尤其是2024年以來,，隨著房地產(chǎn)市場的降溫和房價的下跌,，法拍房的數(shù)量增長驚人。

法拍房低于市場平均水平10%-30%的價格吸引了不少潛在購房者及投資人關注,。相較其可能存在的風險,，省下的真金白銀更具有誘惑力。

作為入圍最高人民法院的司法鑒定機構,，在多年的司法鑒定評估業(yè)務中積累了豐富經(jīng)驗,。日常也時常有人來詢問所評估房屋情況，尤其是這半年來,，法拍房的數(shù)量大幅增加,。我常被問到：買法拍房有沒有風險？這個房子價格很劃算,，我能不能買,？

本文從評估角度，結合多年的司法鑒定評估經(jīng)驗,，分析購買法拍房需要關注哪些風險點,。影響房屋價值的主要因素分為區(qū)位因素、實物因素和權益因素,。區(qū)位因素客觀存在,，這里我們主要就權益因素和實物因素進行分析。

(一)  購買資格情況

在競買法拍房前首先應當明確標的房屋的限購政策,，確認自己是否具備購買資格,。北京市目前在住宅、商辦,、工業(yè)用房上均有一定的限購政策要求,。尤其是工業(yè)用房，后續(xù)擬從事經(jīng)營項目需要符合北京市工業(yè)項目準入要求,，具體情況應到房屋所在地相關部門進行核實確認,，避免拍賣后無法過戶的情況出現(xiàn)。住宅,、商辦限購政策如下：

這里需要格外提醒：住宅房地產(chǎn)存在戶口遷入遷出問題,，通常需由競買人自行詢問當?shù)毓矙C關戶籍管理部門了解標的房屋的戶籍情況。

(一)  房屋產(chǎn)權情況

大部分法拍房已經(jīng)取得《國有土地使用證》,、《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證書》,。人民法院書面明確或知悉為違法占地,、違法建設、超過批準期限的臨時建筑等違法房地產(chǎn)的,，不會列入拍賣房產(chǎn)范圍。通俗地說,，就是產(chǎn)權證中未登記的房屋,，均不納入評估范圍。

但實際仍有在建工程房地產(chǎn),、預售商品房,、補充完善相關手續(xù)后可以辦理登記的房地產(chǎn)執(zhí)行拍賣，經(jīng)人民法院同意,，可以按照已登記房地產(chǎn)進行拍賣,。

此類拍賣房屋的評估價格通常為扣除補充完善相關手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關費用后的余額,。拍賣標的依法不予辦理登記的,，評估結果中會充分考慮無法辦理登記對評估結果的影響，并在評估報告中進行相應說明,。

競買未進行權屬登記房地產(chǎn),，后續(xù)的補辦手續(xù)難易程度不一，有些項目由于債務人過多或不符合規(guī)劃等情況后續(xù)登記手續(xù)可能非常繁雜,。

因此這里建議：對于未取得產(chǎn)權證的法拍房,，競買前需通過拍賣公告信息及相關人員核實明確無法取得產(chǎn)權證原因，是否需買受人承擔后續(xù)成本,、后續(xù)登記手續(xù)完善難易程度,、拍賣后違建拆除工作規(guī)定及成本負擔等情況。對于無法辦理登記的房屋,，雖然拍賣后可占有及使用房屋,、獲取相關收益，但再次轉讓和使用過程中工商證照辦理等情況將會受到諸多限制,。因此需充分了解拍賣標的背后的故事,，謹慎競買。

(二)  房屋租賃情況

一般來說,，如果房屋存在租賃他項權利,，且是在抵押權之前，則該租賃權是需要拍賣人重點關注的,。

如司法認定已存在租賃是有效租約,，即租賃權可以對抗申請執(zhí)行人（帶租拍賣），則買受人需要注意競買后在租賃期內(nèi)買受人將無法立即使用拍賣房屋,，僅能獲取租金收益,。估價機構會充分考慮已有租約對房地產(chǎn)價值的影響,，但買受人也應知曉租約期內(nèi)無法使用拍賣房屋。更有甚者,，若原租約租金已提前躉收,，在未來的租約期內(nèi)買受人將無法獲取租賃收益。如租戶與產(chǎn)權人之間存在其他債務關系或者糾紛,，則會讓房屋權益更為復雜,。

因此這里建議：對于存在租約的法拍房，競買前應充分了解已有租約的租期,、租金水平,、租金支付方式、租戶與產(chǎn)權人關系等信息,，也可以聘請專業(yè)機構提供支持,，以便更好地進行投資。

(三)  房屋交易稅費負擔方式

拍賣房屋前還應了解拍賣成交后交易稅費負擔方式,。

法拍房交易稅費通常按照相關法律,、行政法規(guī)規(guī)定由承擔主體負擔，俗稱各付各稅,。但人民法院書面明確標的房屋交易稅費負擔方式的,，根據(jù)人民法院書面意見進行交易稅費的繳納。由買受人支付稅費的情況并不少見,，因此需要認真閱讀拍賣公告中關于交易稅費支付方式的規(guī)定,。有些稅費因在辦理不動產(chǎn)轉移登記時要求必須完稅，存在買受人需要墊付應當由被執(zhí)行人承擔稅費的可能,。需要競買人及時與相關人員溝通拍賣款項的預留事宜,。

在北京市實際的房屋交易過程中，住宅房地產(chǎn)通常由買受人負擔全部稅費,。比如賣房人需繳納的增值稅,、經(jīng)濟適用房首次上市再轉讓時需繳納的土地出讓金。而由于法拍房的交易一般執(zhí)行各付各稅,，因此購買法拍房亦存在節(jié)約一定購房稅費的可能,。

(四)  房屋欠繳稅金及相關費用

購買法拍房還應當關注標的房屋是否存在欠繳稅金及相關費用，包括稅收,、物業(yè)費,、供暖費、水電費,、燃氣費等及其滯納金,。

一般來說，人民法院查明標的房屋有欠繳稅金及相關費用,，會書面明確欠繳稅金及相關費用的繳費義務人,。但是,，如未查明標的可能存在的水、電,、熱力,、燃氣、物業(yè)管理費,、車位管理費等欠費情況,，通常會在拍賣公告中說明由買受人承擔欠費的繳納。

我們在日常評估中,，曾遇到商辦類物業(yè)，由于物業(yè)管理費標準較高,，標的房屋欠繳物業(yè)費多達百萬余元,，少則數(shù)萬元。還有在建工程因超規(guī)需補繳出讓金,、劃撥土地需繳納出讓金等情況,，此類欠繳均數(shù)額較大，競買人需提前估算購房成本,，以免影響投資決策,。

因此這里建議：競買法拍房前需充分了解標的房屋稅費欠繳情況，對于無法明確金額的欠繳稅費宜到物業(yè)管理公司或有關部門了解欠費情況,，必要時可聘請專業(yè)機構進行估算,，綜合考慮標的房屋競拍價格及后續(xù)需負擔成本再進行競買。