近幾年受經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素影響下,，我國各行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模增長勢頭不減。尤其是2024年以來,，隨著房地產(chǎn)市場的降溫和房價(jià)的下跌,，法拍房的數(shù)量增長驚人。

法拍房低于市場平均水平10%-30%的價(jià)格吸引了不少潛在購房者及投資人關(guān)注,。相較其可能存在的風(fēng)險(xiǎn),，省下的真金白銀更具有誘惑力。

作為入圍最高人民法院的司法鑒定機(jī)構(gòu),，在多年的司法鑒定評估業(yè)務(wù)中積累了豐富經(jīng)驗(yàn),。日常也時(shí)常有人來詢問所評估房屋情況，尤其是這半年來,，法拍房的數(shù)量大幅增加,。我常被問到：買法拍房有沒有風(fēng)險(xiǎn)？這個(gè)房子價(jià)格很劃算,，我能不能買,？

本文從評估角度，結(jié)合多年的司法鑒定評估經(jīng)驗(yàn),，分析購買法拍房需要關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),。影響房屋價(jià)值的主要因素分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素,。區(qū)位因素客觀存在,，這里我們主要就權(quán)益因素和實(shí)物因素進(jìn)行分析。

(一)  購買資格情況

在競買法拍房前首先應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)的房屋的限購政策,，確認(rèn)自己是否具備購買資格,。北京市目前在住宅、商辦,、工業(yè)用房上均有一定的限購政策要求,。尤其是工業(yè)用房，后續(xù)擬從事經(jīng)營項(xiàng)目需要符合北京市工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入要求,，具體情況應(yīng)到房屋所在地相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)確認(rèn),，避免拍賣后無法過戶的情況出現(xiàn)。住宅,、商辦限購政策如下：

這里需要格外提醒：住宅房地產(chǎn)存在戶口遷入遷出問題,，通常需由競買人自行詢問當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)戶籍管理部門了解標(biāo)的房屋的戶籍情況。

(一)  房屋產(chǎn)權(quán)情況

大部分法拍房已經(jīng)取得《國有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,。人民法院書面明確或知悉為違法占地、違法建設(shè)、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑等違法房地產(chǎn)的,，不會(huì)列入拍賣房產(chǎn)范圍,。通俗地說，就是產(chǎn)權(quán)證中未登記的房屋,，均不納入評估范圍,。

但實(shí)際仍有在建工程房地產(chǎn)、預(yù)售商品房,、補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)后可以辦理登記的房地產(chǎn)執(zhí)行拍賣,，經(jīng)人民法院同意，可以按照已登記房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣,。

此類拍賣房屋的評估價(jià)格通常為扣除補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù),、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用后的余額。拍賣標(biāo)的依法不予辦理登記的,，評估結(jié)果中會(huì)充分考慮無法辦理登記對評估結(jié)果的影響,，并在評估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。

競買未進(jìn)行權(quán)屬登記房地產(chǎn),，后續(xù)的補(bǔ)辦手續(xù)難易程度不一，有些項(xiàng)目由于債務(wù)人過多或不符合規(guī)劃等情況后續(xù)登記手續(xù)可能非常繁雜,。

因此這里建議：對于未取得產(chǎn)權(quán)證的法拍房,，競買前需通過拍賣公告信息及相關(guān)人員核實(shí)明確無法取得產(chǎn)權(quán)證原因，是否需買受人承擔(dān)后續(xù)成本,、后續(xù)登記手續(xù)完善難易程度,、拍賣后違建拆除工作規(guī)定及成本負(fù)擔(dān)等情況。對于無法辦理登記的房屋,，雖然拍賣后可占有及使用房屋,、獲取相關(guān)收益，但再次轉(zhuǎn)讓和使用過程中工商證照辦理等情況將會(huì)受到諸多限制,。因此需充分了解拍賣標(biāo)的背后的故事,，謹(jǐn)慎競買。

(二)  房屋租賃情況

一般來說,，如果房屋存在租賃他項(xiàng)權(quán)利,，且是在抵押權(quán)之前，則該租賃權(quán)是需要拍賣人重點(diǎn)關(guān)注的,。

如司法認(rèn)定已存在租賃是有效租約,，即租賃權(quán)可以對抗申請執(zhí)行人（帶租拍賣），則買受人需要注意競買后在租賃期內(nèi)買受人將無法立即使用拍賣房屋,，僅能獲取租金收益,。估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)充分考慮已有租約對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，但買受人也應(yīng)知曉租約期內(nèi)無法使用拍賣房屋。更有甚者,，若原租約租金已提前躉收,，在未來的租約期內(nèi)買受人將無法獲取租賃收益。如租戶與產(chǎn)權(quán)人之間存在其他債務(wù)關(guān)系或者糾紛,，則會(huì)讓房屋權(quán)益更為復(fù)雜,。

因此這里建議：對于存在租約的法拍房，競買前應(yīng)充分了解已有租約的租期,、租金水平,、租金支付方式、租戶與產(chǎn)權(quán)人關(guān)系等信息,，也可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供支持,，以便更好地進(jìn)行投資。

(三)  房屋交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式

拍賣房屋前還應(yīng)了解拍賣成交后交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式,。

法拍房交易稅費(fèi)通常按照相關(guān)法律,、行政法規(guī)規(guī)定由承擔(dān)主體負(fù)擔(dān)，俗稱各付各稅,。但人民法院書面明確標(biāo)的房屋交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式的,，根據(jù)人民法院書面意見進(jìn)行交易稅費(fèi)的繳納。由買受人支付稅費(fèi)的情況并不少見,，因此需要認(rèn)真閱讀拍賣公告中關(guān)于交易稅費(fèi)支付方式的規(guī)定,。有些稅費(fèi)因在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)要求必須完稅，存在買受人需要墊付應(yīng)當(dāng)由被執(zhí)行人承擔(dān)稅費(fèi)的可能,。需要競買人及時(shí)與相關(guān)人員溝通拍賣款項(xiàng)的預(yù)留事宜,。

在北京市實(shí)際的房屋交易過程中，住宅房地產(chǎn)通常由買受人負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi),。比如賣房人需繳納的增值稅,、經(jīng)濟(jì)適用房首次上市再轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納的土地出讓金。而由于法拍房的交易一般執(zhí)行各付各稅,，因此購買法拍房亦存在節(jié)約一定購房稅費(fèi)的可能,。

(四)  房屋欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用

購買法拍房還應(yīng)當(dāng)關(guān)注標(biāo)的房屋是否存在欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用，包括稅收,、物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)、水電費(fèi),、燃?xì)赓M(fèi)等及其滯納金,。

一般來說，人民法院查明標(biāo)的房屋有欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用,，會(huì)書面明確欠繳稅金及相關(guān)費(fèi)用的繳費(fèi)義務(wù)人,。但是,，如未查明標(biāo)的可能存在的水、電,、熱力,、燃?xì)狻⑽飿I(yè)管理費(fèi),、車位管理費(fèi)等欠費(fèi)情況,，通常會(huì)在拍賣公告中說明由買受人承擔(dān)欠費(fèi)的繳納。

我們在日常評估中,，曾遇到商辦類物業(yè),，由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高，標(biāo)的房屋欠繳物業(yè)費(fèi)多達(dá)百萬余元,，少則數(shù)萬元,。還有在建工程因超規(guī)需補(bǔ)繳出讓金、劃撥土地需繳納出讓金等情況,，此類欠繳均數(shù)額較大,，競買人需提前估算購房成本，以免影響投資決策,。

因此這里建議：競買法拍房前需充分了解標(biāo)的房屋稅費(fèi)欠繳情況,，對于無法明確金額的欠繳稅費(fèi)宜到物業(yè)管理公司或有關(guān)部門了解欠費(fèi)情況，必要時(shí)可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算,，綜合考慮標(biāo)的房屋競拍價(jià)格及后續(xù)需負(fù)擔(dān)成本再進(jìn)行競買,。