1,、無資料,，不符合規(guī)劃

無權(quán)屬文件，包括但不限于《國有土地使用證》,、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,、《房地產(chǎn)權(quán)證》，無法取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)取的不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記資料,。

無任何規(guī)劃資料,，包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)或核準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書,、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條 件（土地儲(chǔ)備供應(yīng)）、“多規(guī)合一 ”協(xié)同平臺(tái)審核意見的函（簡稱“多規(guī)合一意見”）,、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案,、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見、規(guī)劃意見復(fù)函,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程竣工備案資料等。

無任何合同文件,，包括但不限于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議,、 轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同，以及地價(jià)款繳納票據(jù)和完稅憑證,、國有建設(shè)用地劃撥決定書等,；房地產(chǎn)買賣合同、契稅發(fā)票,、測繪成果等,。且經(jīng)與屬地規(guī)自部門核查，也不符合地區(qū)控制性規(guī)化,。

2,、無資料，符合規(guī)劃

無權(quán)屬文件,，包括但不限于《國有土地使用證》,、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《房地產(chǎn)權(quán)證》,，無法取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)取的不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記資料,。

無任何規(guī)劃資料，包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)或核準(zhǔn)文件,、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證,、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條 件（土地儲(chǔ)備供應(yīng)）,、“多規(guī)合一 ”協(xié)同平臺(tái)審核意見的函（簡 稱“多規(guī)合一意見”）,、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查意見,、規(guī)劃意見復(fù)函,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工備案資料等,。

無任何合同文件,，包括但不限于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、 轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同,，以及地價(jià)款繳納票據(jù)和完稅憑證,、國有建設(shè)用地劃撥決定書等；房地產(chǎn)買賣合同,、契稅發(fā)票,、測繪成果等。

但經(jīng)與屬地規(guī)自部門核查,，符合地區(qū)控制性規(guī)化,。且歷史存在期限較久，在2008年1月1日（《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之日）前建成的,，并有存在必要性的房屋,。

1,、資料不全符合規(guī)劃,，未辦理產(chǎn)權(quán)登記

1.1.因歷史原因。

1.2.企業(yè)改制,。

1.3企業(yè)轉(zhuǎn)讓,、變更。

1.4資料遺失,。

2,、資料齊全但規(guī)劃調(diào)整，未辦理產(chǎn)權(quán)登記

2.1有相關(guān)的權(quán)屬申報(bào)資料,，但因超規(guī)建設(shè)（企業(yè)原因）,，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2.2有相關(guān)的權(quán)屬申報(bào)資料,，但因規(guī)劃用途,、容積率調(diào)整（政府原因）,，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2.3有相關(guān)的權(quán)屬申報(bào)資料,，因權(quán)屬不清,、債務(wù)、經(jīng)濟(jì)糾紛等（第三方 ）原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記,。

征收范圍內(nèi)對(duì)未經(jīng)登記,、規(guī)劃用途調(diào)整的非住宅房屋認(rèn)定,、處理應(yīng)由屬地區(qū)人民政府作出，采取權(quán)責(zé)相當(dāng)原則,，即不得隨意認(rèn)定,、處理,，也不得隨意變更認(rèn)定、處理確定的產(chǎn)權(quán)人,。

被征收房屋用途的認(rèn)定,，按照房屋產(chǎn)權(quán)證明文件上記載的用途確定。房屋產(chǎn)權(quán)證明文件上沒有記載用途的,，按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)用途確定。沒有規(guī)劃部門批準(zhǔn)用途的,，按照土地用途確定,。

被征收房屋建筑面積的認(rèn)定，按照房屋產(chǎn)權(quán)證明文件上記載的建筑面積確定,；未取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的房屋,，按照區(qū)政府對(duì)未經(jīng)登記房屋認(rèn)定的建筑面積予以確定。

統(tǒng)一非住宅房屋用途認(rèn)定需依據(jù)充分,。明確無論征收什么性質(zhì)的非住宅房屋,，評(píng)估時(shí)應(yīng)堅(jiān)持房地一體，房屋用途統(tǒng)一與市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類相對(duì)應(yīng),，區(qū)分為商業(yè),、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)四大類,，并細(xì)化對(duì)應(yīng)到二級(jí)分類,，解決非住宅房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題。

征收整體房地產(chǎn)中部分房屋和土地,，如果委托評(píng)估范圍未登記相應(yīng)面積,，征收人應(yīng)委托有資質(zhì)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測繪，以此確保評(píng)估范圍準(zhǔn)確,，且依據(jù)充分,。評(píng)估作業(yè)時(shí)應(yīng)將被征收部分與整體房地產(chǎn)綜合考慮，可采用征收部分單獨(dú)評(píng)估,、整體分割評(píng)估,、整體價(jià)值減損評(píng)估中的一種方式確定。

評(píng)估國有非住宅房屋需根據(jù)登記或認(rèn)定用途,，由具有相應(yīng)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),，依據(jù)相關(guān)估價(jià)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，采取合理估價(jià)方法,，客觀評(píng)估被征收房地產(chǎn)價(jià)值，且不低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)值,。

評(píng)估對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋,，改變?cè)猛痉袭?dāng)時(shí)市級(jí)政策的,，可以進(jìn)行用途調(diào)整。補(bǔ)償時(shí)按相應(yīng)房屋評(píng)估價(jià)值扣減應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款,，若被征收人提供補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)款手續(xù),，則不予扣減。

無論是線性工程如道路,、綠化、河道,、高壓線,，還是房改舊改整片開發(fā)的征收項(xiàng)目，可由縣區(qū)級(jí)人民政府的城市規(guī)劃部門依法按程序認(rèn)定違章,、違法建筑,，針對(duì)認(rèn)定違建房屋由人民政府組織相關(guān)部門予以強(qiáng)執(zhí)無償拆除；也可由原建設(shè)或使用方限期自行拆除,，如在規(guī)定限期內(nèi)自行拆除的,，可適當(dāng)給予一定的拆除獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，各區(qū)縣在執(zhí)行時(shí)根據(jù)各區(qū)的財(cái)政資金或?qū)嵤╇y易程度自行統(tǒng)籌制定獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn),。

針對(duì)符合地區(qū)控規(guī)，由于歷史原因一直保持至現(xiàn)在的未經(jīng)登記的無手續(xù)房屋,?？梢越?jīng)政府相關(guān)部門認(rèn)定后，參照現(xiàn)狀或規(guī)劃用途認(rèn)定給予補(bǔ)償,，也要與有證房屋有所區(qū)分,，審慎補(bǔ)償房屋重置成新價(jià)。

涉及軍產(chǎn)時(shí),，建議遵循部隊(duì)相關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)執(zhí)行,。

針對(duì)因歷史,、企業(yè)改制,、資料遺失等原因造成產(chǎn)權(quán)申報(bào)資料不全，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況,?？稍诜治銎錃v時(shí)資料的基礎(chǔ)上，參考以往實(shí)操案例,，建議對(duì)于未經(jīng)登記的非住宅房屋,，依據(jù)土地權(quán)屬審查結(jié)論或其他相關(guān)文件進(jìn)行認(rèn)定，無法提供上述文件及證明的,，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)自部門,、房屋管理部門,、被征收人出具有效證明文件以及相關(guān)證據(jù)材料研究確定。但在補(bǔ)償時(shí),，建議扣減房屋評(píng)估價(jià)值的10-15%,；如同時(shí)改變用途，比照前款再扣減房屋評(píng)估價(jià)值的20-25%,。

1. 因超規(guī)建設(shè)無法辦理相關(guān)權(quán)屬證明，超出部分若能補(bǔ)交罰款變更為合法,，方可進(jìn)行補(bǔ)償,；若不準(zhǔn)許辦理，需給予重置成新價(jià)補(bǔ)償或不給與補(bǔ)償,。

2. 因規(guī)劃用途,、容積率調(diào)整（政府原因）,，未辦理相關(guān)權(quán)屬證明的,，應(yīng)先補(bǔ)交地價(jià)款，變?yōu)楹戏ê罂蓳?jù)實(shí)按變更后用途進(jìn)行補(bǔ)償,。也可考慮按認(rèn)定合法規(guī)劃用途,，測算確定補(bǔ)償額，再扣除需補(bǔ)繳地價(jià)款,。

3. 針對(duì)因權(quán)屬不清,、債務(wù)、經(jīng)濟(jì)糾紛等原因無法辦理權(quán)屬證明的房屋,。建議在取得相關(guān)法院及仲裁機(jī)構(gòu)判決結(jié)果后,，依據(jù)判決結(jié)果進(jìn)行合理補(bǔ)償。