（一）現(xiàn)金流預測的內(nèi)涵

是指對房地產(chǎn)未來預測期內(nèi)的經(jīng)營現(xiàn)金流量進行分析,、預測和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動,。

（二）現(xiàn)金流預測類型

包括現(xiàn)金流入預測、凈現(xiàn)金流預測,、部分凈現(xiàn)金流預測,。

1、現(xiàn)金流入預測：預測未來一段時間內(nèi)企業(yè)能夠獲得的各種現(xiàn)金流入,。

2,、凈現(xiàn)金流預測：在現(xiàn)金流入的基礎(chǔ)上減去所有預期的現(xiàn)金流出，得到凈現(xiàn)金流量,。

3,、部分凈現(xiàn)金流預測：針對某一特定業(yè)務(wù)或項目的凈現(xiàn)金流預測，有助于深入了解該業(yè)務(wù)或項目的盈利狀況,。

（一）經(jīng)營性物業(yè)貸款

定義：是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的,，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押,，實際資金用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。

適用范圍：包括但不限于商業(yè)綜合體,、購物中心,、商務(wù)中心、寫字樓,、酒店,、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房,、租賃住房,。

貸款期限：一般不超過10年，最長不得超過15年,，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年,。

（二）資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)

資產(chǎn)證券化是指以缺乏流動性，但具有未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),，通過結(jié)構(gòu)化金融技術(shù),，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽谫Y本市場上流通和轉(zhuǎn)讓的證券。目前,，針對經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)類型主要有以下三種：

1,、CMBS

資產(chǎn)支持證券（ABS）根據(jù)底層資產(chǎn)的不同可分為購房尾款ABS、物業(yè)費ABS,、CMBS,、供應(yīng)鏈ABS等,。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）是指以單個或多個包括寫字樓、酒店,、會議中心,、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計以相關(guān)地產(chǎn)未來收入（如租金,、物業(yè)費,、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

2,、CMBN

資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的,，由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具,。

CMBN基于資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）的產(chǎn)品注冊體系進行搭建,，是基礎(chǔ)資產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的ABN。

3,、REITs

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行股票或受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金,，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,。

目前,，REITs底層資產(chǎn)涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流,、保障性租賃住房、消費類,、高速公路,、能源及環(huán)保7大資產(chǎn)類型。

（一）運營收入分析

運營收入：按酒店功能劃分,，主要有酒店客房收入、餐飲收入,、其他收入（商鋪租賃收入,、會議收入、康體娛樂收入和其他雜項收入）,。

1,、客房收入：通過對歷史房價、入住率,、增長率的分析同時結(jié)合所在地區(qū)行業(yè)水平綜合確定預測起始日的房價,、入住率及增長率等。測算時應(yīng)注意房價內(nèi)涵,，是否含稅,，是否含早餐等,。

2、餐飲收入：通過歷史數(shù)據(jù)及市場調(diào)研分析,，根據(jù)各餐飲區(qū)人均消費、座位數(shù),、上座率等或者與客房收入比進行測算,。

3、其他收入：根據(jù)歷史數(shù)據(jù)結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果,，對各功能區(qū)（如會議,、康體娛樂、店鋪等）收入分別測算或者與客房收入比進行測算,。

（二）運營成本及費用分析

運營成本及費用：除稅金（如增值稅,、房產(chǎn)稅,、城市維護建設(shè)稅,、教育費附加,、地方教育附加,、城鎮(zhèn)土地使用稅）外,，一般包括經(jīng)營成本、維修費,、保險費,、管理費用,、銷售費用,、能源費用、資本性支出,、基本管理費及獎勵管理費等,。

1、稅金及附加：包括增值稅（若有）,、房產(chǎn)稅,、城市建設(shè)維護稅,、教育費附加,、地方教育附加,、印花稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅以及其他地方費用,，根據(jù)國家、地區(qū)的實際稅費政策進行測算,。

2,、經(jīng)營成本：包括耗用食品、香煙,、酒水等,；飲料的原材料,、調(diào)料,、配料成本,；餐廳等耗用的材料,；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等,。根據(jù)歷史數(shù)據(jù),、市場調(diào)研數(shù)據(jù)進行綜合分析確定。

3,、維修費：指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費,，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、市場調(diào)研數(shù)據(jù)進行綜合分析確定,。

4、保險費：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用,，一般以歷史繳納數(shù)據(jù)及建筑物賬面價值、房屋重置成新價值等按照一定的保險費率來確定,。

5,、管理費用：指工作人員的工資,、福利,、辦公費用等相關(guān)費用，根據(jù)歷史數(shù)據(jù),、市場調(diào)研數(shù)據(jù)進行綜合分析確定。

6,、銷售費用：指在酒店銷售商品和材料,、提供勞務(wù)的過程中產(chǎn)生的各種費用，包括銷售人員的費用,、廣告宣傳費,、辦公費等,，根據(jù)歷史數(shù)據(jù),、市場調(diào)研數(shù)據(jù)進行綜合分析確定。

7,、能源費用：包括電力,、燃氣、水等費用,，根據(jù)歷史數(shù)據(jù),、市場調(diào)研數(shù)據(jù)，一般以運營收入的一定比率或者以具體金額按照一定增減率測算,。

8,、資本性支出：主要包括主體工程及設(shè)備設(shè)施的大修、更換及改造的支出,，根據(jù)建筑物狀況調(diào)查結(jié)果,、業(yè)主進行裝飾裝修等綜合判斷。該項支出可根據(jù)前期訪談,，了解酒店預測期內(nèi)是否有大修計劃,，企業(yè)歷史年度計提及使用酒店資本性支出情況,，計提金額能否滿足未來酒店資產(chǎn)更新、改造計劃等,。

9、基本管理費及獎勵管理費：指支付給酒店管理公司的基本管理費及獎勵管理費,。通過前期訪談,，了解酒店管理模式（自營或外包）、外包的管理模式（方式及管理費率,、支付方式）,、總公司管理費用的計提方式、未來發(fā)生變動的可能性,、管理協(xié)議到期后的處理方式,。根據(jù)委托管理合同以及歷史數(shù)據(jù)、預期經(jīng)營成果等進行測算,。

10,、其他費用：根據(jù)實際情況確定相關(guān)費用及確定方式。

（三）季節(jié)性影響分析

酒店業(yè)務(wù)通常有較強的季節(jié)性,，如旅游旺季和淡季對收入和成本的影響明顯,，需要具體分析每個季度的收支情況。

（四）異常因素分析

分析酒店經(jīng)營收入及成本歷史異常變化,，以便對未來預測中剔除偶然因素,。例如：疫情等影響，酒店收入及成本發(fā)生巨大變化,，那么對未來現(xiàn)金流預測中是否考慮疫情等影響及如何影響需要結(jié)合實際情況做進一步分析等,。總之,，作業(yè)人員需要通過分析酒店經(jīng)營收入及成本歷史異常是否為偶然因素導致,，以便后續(xù)現(xiàn)金流預測中對是否會再發(fā)生此類情況做出合理假設(shè)。

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