前言導讀
房地產(chǎn)抵押物是指債務(wù)人或第三方為了擔保債務(wù)的履行，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供擔保的房地產(chǎn),。在債務(wù)人不履行債務(wù)時,，債權(quán)人可以根據(jù)法律規(guī)定,，通過處置房地產(chǎn)抵押物來優(yōu)先受償其債權(quán),。住宅,、商業(yè),、工業(yè),、綜合體、土地使用權(quán),、在建工程等都可以作為房地產(chǎn)抵押物向債權(quán)人進行融資,，債權(quán)人應(yīng)審慎選擇抵押物，做好貸后管理,，防止掉入抵押物的“坑”,。
選擇抵押物、明確抵押范圍,，從源頭減少抵押物風險
(一) 抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)應(yīng)清晰
根據(jù)中國法律規(guī)定抵押物必須是抵押人依法擁有的房地產(chǎn),，權(quán)利清晰無爭議,，抵押物需要合法的權(quán)屬證明：
1,、 現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書,；
2,、 土地：土地出讓合同、土地使用權(quán)證,；
3,、 在建工程：土地出讓合同、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等,；
4,、 如果房地產(chǎn)為共有財產(chǎn)，抵押行為需要得到所有共有權(quán)人的同意,，并提供相應(yīng)的證明,。
建議：查驗抵押物的產(chǎn)權(quán)證書原件，確認抵押人對抵押物是否擁有完整的所有權(quán)或使用權(quán),。必要時,，可以到不動產(chǎn)登記中心查閱檔案，確認不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬,，確保產(chǎn)權(quán)證書與登記中心登記內(nèi)容一致,。不動產(chǎn)查檔是了解不動產(chǎn)權(quán)利狀況的重要途徑，有助于防范法律風險,、保障合法權(quán)益,。
(二) 擬抵押房地產(chǎn)應(yīng)符合抵押條件
根據(jù)中國法律規(guī)定，只有依法可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)才能設(shè)定抵押,。如下房地產(chǎn)不能納入抵押范圍：
1,、 違建加建房產(chǎn)；
2,、 不動產(chǎn)權(quán)文件雖有登記但實際已經(jīng)滅失的房產(chǎn),；
3、 已經(jīng)被查封,、扣押,、監(jiān)管的房地產(chǎn)；
4,、 學校,、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施,；
5、 農(nóng)村集體土地所有權(quán),。
建議：
1,、 到不動產(chǎn)登記中心查閱檔案（部分省市可以實現(xiàn)線上查詢），明確房產(chǎn)等是否存在抵押,、查封等權(quán)利限制情況,。
2、現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)抵押環(huán)節(jié)中十分重要的一個環(huán)節(jié),，通過現(xiàn)場查勘,，了解抵押物是否有滅失、加建、建筑物騎界,、建筑物損壞等情況,。
(三) 抵押范圍應(yīng)明確
在房地產(chǎn)抵押過程中，抵押物范圍不明確,，可能導致法律糾紛,、執(zhí)行困難等問題。
《民法典》第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的,，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！痹摋l確定的“房隨地走,、地隨房走”規(guī)則，要求房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時抵押,。另外需要注意的是,，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn),。在接受土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押時,，由于土地與上蓋、新建建筑物的依附關(guān)系,，應(yīng)注意對其后新增建筑物的抵押問題作出約定,。
做好貸中及貸后管理，防范抵押物的實體及權(quán)益風險
(一) 應(yīng)及時辦理抵押登記
抵押登記是我國法律制度中的一項非常重要的制度,，它關(guān)系到抵押權(quán)是否設(shè)立,、所擔保的主債務(wù)能否實現(xiàn)、抵押合同生效與否以及能否對抗第三人等法律問題,。設(shè)立抵押權(quán)需簽訂抵押合同,，同時抵押物必須在不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行抵押登記。辦理抵押登記可以有效地防止重復抵押現(xiàn)象的發(fā)生,。
建議：雙方確定抵押事項后,，及時簽訂抵押合同并去不動產(chǎn)登記部門進行登記，保護債權(quán)人權(quán)利,。
(二) 應(yīng)關(guān)注“出租抵押物”的租約內(nèi)容
房地產(chǎn)抵押物本身帶有租約是非常常見的現(xiàn)象,，對抵押物租約需要特別關(guān)注,，要充分了解租賃內(nèi)容,、租賃期限，租金水平、租金的繳納方式,。租約租金水平過高過低都需要抵押權(quán)人充分重視,，租約租金水平高于市場客觀水平，容易導致租約履約風險,，在抵押目的下不應(yīng)考慮該租金,；租約租金太低且租約較長的，有可能是產(chǎn)權(quán)人關(guān)聯(lián)公司簽訂的租賃合同,，后期處置會導致債權(quán)人收益降低,。
租金繳納方式也是債權(quán)人不容忽視的問題，如房屋租約簽訂了20年而且租金已被一次性全部收取,，此類房屋再進行抵押,，會對債權(quán)人造成重大損失。
(三) 關(guān)注部分抵押物的“抵押權(quán)滅失”風險
土地因長期閑置被政府收回的情況雖然少見,，但也確有先例,，在土地收回過程中，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人將所得價款（或有）向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。對于長期未開發(fā)的土地申請抵押貸款,，債權(quán)人應(yīng)謹慎判斷；土地使用權(quán)抵押,，抵押權(quán)人在貸后管理中應(yīng)采取系列措施,，跟蹤土地的開發(fā)進程，以降低風險,。
還有一種可能存在的“抵押權(quán)滅失”,，這種常見于個人住房的抵押貸款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中査封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以査封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,。如抵押權(quán)人只有一套居住房屋用于抵押,，這無疑增加了抵押物的處置風險。
建議：1,、在融資協(xié)議時做好約定和應(yīng)對,。2、持續(xù)關(guān)注抵押物狀態(tài),，做好風險把控,。
(四) 辦理房屋保險,，規(guī)避抵押物滅失風險
房地產(chǎn)抵押物在抵押期間出現(xiàn)滅失的，從法律上講,，其他他物權(quán)也一同消失,，當然包括抵押權(quán)。
建議：1,、辦理抵押前需要抵押人辦理房屋保險,。2、抵押權(quán)人需要持續(xù)關(guān)注抵押物狀態(tài),，出現(xiàn)風險第一時間向保險公司發(fā)函,，表明其對該房產(chǎn)享有抵押權(quán)，對于保險金具有優(yōu)先受償權(quán),，要求保險公司將該保險金提存,。
房地產(chǎn)抵押是金融市場中最常見的抵押形式之一，對于促進資金融通和保障債權(quán)人的利益具有重要意義,。對于房地產(chǎn)抵押物,，債權(quán)人需要有一定的專業(yè)知識，必要時應(yīng)聘請專業(yè)的律師或房地產(chǎn)評估師有效識別貸前風險,，貸中貸后需要勤勉盡責多關(guān)注抵押物狀況,，才能避免掉入抵押物的那些“坑”里。
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