(一) 抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)應(yīng)清晰

根據(jù)中國法律規(guī)定抵押物必須是抵押人依法擁有的房地產(chǎn)，權(quán)利清晰無爭議,，抵押物需要合法的權(quán)屬證明：

1,、 現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,；

2,、 土地：土地出讓合同、土地使用權(quán)證,；

3,、 在建工程：土地出讓合同、土地使用權(quán)證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等,；

4,、 如果房地產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，抵押行為需要得到所有共有權(quán)人的同意,，并提供相應(yīng)的證明,。

建議：查驗(yàn)抵押物的產(chǎn)權(quán)證書原件，確認(rèn)抵押人對(duì)抵押物是否擁有完整的所有權(quán)或使用權(quán),。必要時(shí),，可以到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查閱檔案，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬,，確保產(chǎn)權(quán)證書與登記中心登記內(nèi)容一致,。不動(dòng)產(chǎn)查檔是了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況的重要途徑，有助于防范法律風(fēng)險(xiǎn),、保障合法權(quán)益,。

(二) 擬抵押房地產(chǎn)應(yīng)符合抵押條件

根據(jù)中國法律規(guī)定，只有依法可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)才能設(shè)定抵押,。如下房地產(chǎn)不能納入抵押范圍：

1,、 違建加建房產(chǎn)；

2,、 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)文件雖有登記但實(shí)際已經(jīng)滅失的房產(chǎn),；

3,、 已經(jīng)被查封,、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn),；

4,、 學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；

5,、 農(nóng)村集體土地所有權(quán),。

建議：

1、 到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查閱檔案（部分省市可以實(shí)現(xiàn)線上查詢）,，明確房產(chǎn)等是否存在抵押,、查封等權(quán)利限制情況。

2,、現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)抵押環(huán)節(jié)中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié),，通過現(xiàn)場查勘，了解抵押物是否有滅失,、加建,、建筑物騎界、建筑物損壞等情況。

(三) 抵押范圍應(yīng)明確

在房地產(chǎn)抵押過程中,，抵押物范圍不明確,，可能導(dǎo)致法律糾紛、執(zhí)行困難等問題,。

《民法典》第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,，該土地上的建筑物一并抵押,。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押,?！痹摋l確定的“房隨地走、地隨房走”規(guī)則,，要求房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押,。另外需要注意的是，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。在接受土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押時(shí)，由于土地與上蓋,、新建建筑物的依附關(guān)系,，應(yīng)注意對(duì)其后新增建筑物的抵押問題作出約定。

(一) 應(yīng)及時(shí)辦理抵押登記

抵押登記是我國法律制度中的一項(xiàng)非常重要的制度,，它關(guān)系到抵押權(quán)是否設(shè)立、所擔(dān)保的主債務(wù)能否實(shí)現(xiàn),、抵押合同生效與否以及能否對(duì)抗第三人等法律問題,。設(shè)立抵押權(quán)需簽訂抵押合同，同時(shí)抵押物必須在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押登記,。辦理抵押登記可以有效地防止重復(fù)抵押現(xiàn)象的發(fā)生,。

建議：雙方確定抵押事項(xiàng)后，及時(shí)簽訂抵押合同并去不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記,，保護(hù)債權(quán)人權(quán)利,。

(二) 應(yīng)關(guān)注“出租抵押物”的租約內(nèi)容

房地產(chǎn)抵押物本身帶有租約是非常常見的現(xiàn)象，對(duì)抵押物租約需要特別關(guān)注,，要充分了解租賃內(nèi)容,、租賃期限，租金水平,、租金的繳納方式,。租約租金水平過高過低都需要抵押權(quán)人充分重視,，租約租金水平高于市場客觀水平，容易導(dǎo)致租約履約風(fēng)險(xiǎn),，在抵押目的下不應(yīng)考慮該租金,；租約租金太低且租約較長的，有可能是產(chǎn)權(quán)人關(guān)聯(lián)公司簽訂的租賃合同,，后期處置會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人收益降低,。

租金繳納方式也是債權(quán)人不容忽視的問題，如房屋租約簽訂了20年而且租金已被一次性全部收取,，此類房屋再進(jìn)行抵押,，會(huì)對(duì)債權(quán)人造成重大損失。

(三) 關(guān)注部分抵押物的“抵押權(quán)滅失”風(fēng)險(xiǎn)

土地因長期閑置被政府收回的情況雖然少見,，但也確有先例,，在土地收回過程中，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人將所得價(jià)款（或有）向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。對(duì)于長期未開發(fā)的土地申請(qǐng)抵押貸款,，債權(quán)人應(yīng)謹(jǐn)慎判斷；土地使用權(quán)抵押,，抵押權(quán)人在貸后管理中應(yīng)采取系列措施,，跟蹤土地的開發(fā)進(jìn)程，以降低風(fēng)險(xiǎn),。

還有一種可能存在的“抵押權(quán)滅失”,，這種常見于個(gè)人住房的抵押貸款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中査封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定,，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以査封，但不得拍賣,、變賣或者抵債,。如抵押權(quán)人只有一套居住房屋用于抵押，這無疑增加了抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn),。

建議：1,、在融資協(xié)議時(shí)做好約定和應(yīng)對(duì)。2,、持續(xù)關(guān)注抵押物狀態(tài),，做好風(fēng)險(xiǎn)把控。

(四) 辦理房屋保險(xiǎn),，規(guī)避抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押物在抵押期間出現(xiàn)滅失的,，從法律上講,，其他他物權(quán)也一同消失，當(dāng)然包括抵押權(quán),。

建議：1,、辦理抵押前需要抵押人辦理房屋保險(xiǎn)。2,、抵押權(quán)人需要持續(xù)關(guān)注抵押物狀態(tài),，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)第一時(shí)間向保險(xiǎn)公司發(fā)函，表明其對(duì)該房產(chǎn)享有抵押權(quán),，對(duì)于保險(xiǎn)金具有優(yōu)先受償權(quán),，要求保險(xiǎn)公司將該保險(xiǎn)金提存。

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