難點一：

監(jiān)管流程的溝通和交底。投后駐場人員進場時,，在有條件的情況下，應在委托人的配合下對參與各方進行從合約到流程的完整交底,。一般來說,，投資項目開發(fā)過程中開發(fā)商內部人員分工各不相同，且有自己特定的開發(fā)流程和流程負責人,，為保證投后監(jiān)管工作有效落地,，在有條件的情況下，投后駐場需要從頭到尾完整交底,，熟悉整個投資項目的流程及各事項的負責人,，減少后期開發(fā)溝通成本。

難點二：

抵押物安全性管理,。雖然不少信托機構開始與地產企業(yè)開展股權合作,，很多情況下會作出部分債務性質的安排。此時會存在以委托人為抵押權人的抵押物,，抵押物的安全性也成為投后管理的一大重點,。為了保證抵押物品的安全性，投后駐場需要定期的前往房地產信息交易中心,，進行產權調查,，以杜絕風險,，保障委托人利益。

難點三：

工程管理,。在投資項目開發(fā)管理中,，開發(fā)商的關注點面面俱到，而委托人可能更關注財務,、成本,、銷售回款等。對于工程,，委托人關注較少,。但近年來越來越多的投資機構意識到工程管理的重要性，因為工程施工管理決定著整個項目的進度,、成本,、安全和質量。一個對工期和成本有要求的項目,，緊抓工程管理有著重要的意義,。以往的債權類項目，工程管理交由開發(fā)商管控,，投后管理人員僅負責從旁監(jiān)督即可,。但是股權類項目，尤其是存在代建單位的項目,，投后監(jiān)管的重心也需要挪到對工程施工的監(jiān)管上面來,。

難點四：

成本管理。在投資項目開發(fā)管理中,，成本管理也是投資機構和開發(fā)商共同關注的管控難點,。成本管理需要關注三個難點：對賭協(xié)議、重要招標,、動態(tài)監(jiān)控,。簽署對賭協(xié)議，是控制項目成本的有效手段,。投資端的對賭主要是針對五證取得時間,、可售面積、去化率,、銷售價格,、開發(fā)建設總成本等進行對賭，開發(fā)商觸發(fā)對賭（或違約）條件后可按合同約定進行處罰甚至是回購項目公司股權,，而開發(fā)商是否觸發(fā)對賭條件則主要通過投后監(jiān)管進行確認,。重要招標則是對項目的重要工程的招標流程合規(guī)合理性的監(jiān)督，包括總承包工程,、公區(qū)精裝工程,、園林工程,、水電工程等，通過在合規(guī)的招標流程中比選合格供應商來控制成本,。最后,，還需要關注動態(tài)成本監(jiān)控，對整個項目開發(fā)過程進行監(jiān)控,，確保目標成本,、動態(tài)成本、結算成本三本合一,。

難點五：

未售物業(yè)貨值評估方法的確定,。從項目進場、監(jiān)管過程中一直到項目退場,，會伴隨著一些未售物業(yè)（或抵押物）的貨值評估,。這部分物業(yè)大多是滯銷物業(yè)，包括底商和車位,，銷售速度滯后,。在評估上，價格不可能參考歷史售價,，但如何評估這部分物業(yè),，需要投后駐場在投資機構和開發(fā)商之間周旋，對物業(yè)價格達成一致,，避免產生糾紛,。